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売買契約後も忙しい!?

売買契約を結んだ後にすること
売買契約を締結しましたら決済(売買契約に基づき残りの代金を支払い不動産の名義を買主に移す行為)までに買主がしなければならないことがあります。

住宅ローンを利用される場合であれば、金融機関での住宅ローンの正式申込やローンの契約などをしていただきます。住宅ローンの申込や契約に関しては、役所で必要書類をそろえることや金融機関に出向くことなど時間を取られることがあります。
住宅ローンは、正式申込みをした後に申込結果が出ます。申込結果が出た後に(後日)ローンの契約となります。

実際に融資が行われるのは、決済日になります。

ちなみに住宅ローン金利は、実行時の金利が適用されます。(購入した不動産が買主の名義になる日の金利が適用)売買契約から名義変更まで期間が長くなる場合は、金利動向にも注意を払う必要があります。

また、土地を購入して注文住宅を建てる場合には、ハウスメーカーや工務店との間で事前に請負契約を結んでおくことが求められます。(住宅ローンを利用する場合)

売主、買主共に準備が整いましたら、決済日を決めます。決済日は法務局(不動産の名義変更を担当する役所)、金融機関の関係で平日に行われます。
決済当日は、住宅ローンを利用する金融機関で売主、買主、司法書士(不動産の名義変更などを担当する人)立会いの下行われます。金融機関の込み具合によっては、融資実行などで多くの時間がかかる場合があります。
当日は、時間に余裕を持って行動していただくとよろしいでしょう。

契約後も期日までに行わなければならなことが多くありますので、金融機関や不動産業者などと連携してスケジュール管理をしていただくことが必要になります。

住宅購入の流れ(5契約条件の調整)

住宅購入の流れの契約条件の調整を見てまいります。
この調整は4購入の申込で色々と出した要望や条件を不動産業者を通じて売主様と交渉する作業になります。

気を付けていただくことは、購入申込書で記載した内容通りに進まなかった場合の措置をどのようにするかということになります。購入申込書はあくまでも買主様の希望条件を提示しただけのことになりますので、すべてが通るとは限りません。

例えば、以下のようなことで再度交渉が必要になることがあります。
購入価格:購入希望価格より高く購入してほしいとの要望が出ることがあります。
手付金:金額を上積みしてほしいとの要望が出ることがあります。
住宅ローン:ローン金額によっては、売主が不安になることもあります。(特に物件価格以上にローンを組む場合など)
瑕疵担保:瑕疵担保免責で現状有姿としての売買。平たく言いますと現在の見たままの状況で、購入してくださいね。後から、故障や不具合があっても売主は責任を取りませんよという条件が付くことがあります。
また、瑕疵担保免責でなくとも売主が瑕疵担保責任を負う期間がどの程度(例えば、引渡から1ヶ月などの期間があるのかどうか)、負う箇所はどこなのか(例えば主要構造部や水まわり、雨水の侵入を防止する箇所だけに限定されることもあります。)
ただし、新築住宅や売主が不動産業者の場合には法律上の瑕疵担保責任を付けなければいけないことになっております。

上記以外にも契約解除に関する条件や引渡に関する条件が付くことがありますので、十分確認することが必要です。

大事なことは、事前に条件が通らなかった場合にどのように対処するのかを検討しておくことになります。

住宅購入時にかかる諸費用

住宅の購入には、売値以外にも様々な費用が掛かってきます。
また、住宅ローンを使うのか現金で購入するかによっても大きく変わってきます。

目安としては、
新築で、物件価格の3%~7%程度 中古(土地だけ購入含む)で、物件価格の6%~10%程度になります。

その中身は、大きく経費と税金に分けられます。(契約関係費用と融資住宅ローン関係費用に分けることもあります。)
この費用が物件価格の3%~10%程度かかってくることになります。

この違いや幅があるのは、例えば、
1.不動産業者の仲介(媒介)手数料がかかるかかからないかの違い。
(新築、中古に限らず媒介の文字が入っていたら手数料が必要になる場合が多いです。)
2.建物がある場合には、築年数により税制の特例が受けられるか受けられないかの違い。
3.建物がある場合には、面積により税制の特例が受けられるか受けられないかの違い。
4.住宅ローンを利用する場合は、金融機関等の費用がかかってきます。
5.個人から購入するか法人又は個人でも不動産業者から購入するかによって消費税などの違いも出てきます。

等々同じ金額の住宅を購入する場合でも購入の仕方によってトータル金額が変わってきますので、費用明細などをいただいて今後の家計に無理がないかしっかりとご確認下さい。

また、購入時の諸費用とは別に考えておかなければならない費用が、引越、リフォームや増改築、ハウスクリーニング、家具・家電・インテリア購入代金などになります。
このあたりの費用は、不動産業者の見積に入っていることはほとんどありませんので注意していただく必要があります。

住宅購入の流れ(4住宅ローン事前審査)

住宅ローン事前審査は、購入の申込時に行うことが割と多くなります。
ただ、もっと早い段階で住宅ローン事前審査をしたり金融機関に住宅ローンの相談をしておくことをお勧めいたします。

 

住宅ローンの事前審査は、実際の借入を行う前に希望の金額が借りられるかどうかを見極めることです。状況によっては、5,000万円借りたいと希望しても4,000万円しか借りられないこともあります。そういった場合には、購入計画自体の見直しが必要になりますので、早めに行っておくことをお勧めいたします。

 

住宅ローン事前審査でのポイントは、2つあります。借入をする人に関することと物件自体に関することです。

 

借入をする人に関することは、返済比率が審査されます。返済比率とは毎年の返済額が年間収入の何%を占めているのかということです。この値が高すぎる場合には、借入を行うことができなかったり、借入額が減額されたりします。返済比率については、民間金融機関による違いや借入を行う人の職業などによっても違いが出てまいります。また、他にも借入がある場合(自動車や教育に関するローン)には、他の借入の一括返済を求められたり、返済比率に上乗せされる場合がありますので、注意が必要です。
他にも、借入時の年齢や完済時(最終返済時)の年齢などが金融機関の条件に適合しているかどうかも審査されます。

 

物件自体に関することは、担保評価(市場で売却した場合の金額)が審査されます。これは、借入を行っている人がもし途中で住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合に、住宅を売却して住宅ローンの返済資金に充てるためです。そのため、住宅ローンの対象になる住宅が市場でどのくらいの需要があっていくら位なら売却できるのかを審査します。
住宅の間取りや築年数によっては、担保評価が低くなり希望通りの借入ができない場合があります。

 

住宅購入が決まってから慌てることの内容に早めの事前審査をお勧めいたします。
また、希望する金融機関を3つくらい目星をつけて置きそれぞれで事前審査をしておけば安心感が増えることにつながります。

住宅購入の流れ(4購入の申込:後半)

ここからは、購入の申込を記載するにあたって必要な事項の後半部分を記載していきます。ご参考にしていただき、十分に希望をまとめておくようにしてください。

 

実測清算有無は、土地や戸建て住宅の購入の場合に公簿(登記)面積で取引を行うのか、実測した面積で取引を行うのかを決めることになります。実測した場合には、登記記録の面積と変わることもあります。面積が減少した場合は、減少した分購入価格が少なくなります。面積が増大した場合は、増大し分支払いが増えることになります。
実測清算をする場合には、面積が増大し支払いが増加した場合の支払金額を手当てする方法を検討しておかなければなりません。

 

引渡は、購入価格の残代金を支払い住宅の名義を売主様から買主様に移すことをいいます。
引渡の方法は、現況有姿か更地渡しを選ぶケースが多くなります。

 

現況有姿の場合は、現在の状況で引渡を受けることになりますので、土地の上に古い建物が建っている場合や駐車場でアスファルト舗装されている場合にはそのままの状況で引渡を受けることになりますので、購入されてから解体工事が必要になります。
更地渡しの場合は、土地上の建物等を解体してから引渡を受けることになります。
共に解体にかかる時間を考慮しておく必要があります。

 

マンションや戸建て住宅の場合には、原則は現況有姿で引渡を受けることになります。撤去していただきたいものがある場合には、その他の項目で記載するようにします。

 

その他は、取引条件や要望として伝えたいことを記載することになります。例えば、瑕疵担保免責(購入後に設備不良や隠れた劣化、不具合が出た場合に売主様が責任を取らないこと)と記載されたりします。
また、要望としては中古住宅などであれば、照明やエアコンの撤去をお願いしたりすることになります。
このその他欄に関しても購入価格と同じように後から条件を追加したりしますと、交渉が通りにくくなることがありますので記載前に十分に自分たちの希望をまとめておくようにいたします。

 

購入申込書は、契約書ではありませんが希望の住宅を購入する大事な書類になりますので、十分に検討されてから記載するようにしてください。

住宅購入の流れ(4購入の申込:前半)

現地の確認まで行っていただき、家族でしっかり検討して住みたい家が決まったら購入の申込を行います。
購入の申込は、売主様へ書面をもって購入の意思を伝えるものになります。購入するにあたって条件を記載しますので、慎重に記載するようにしてください。

 

主な記載内容は、購入価格、手付金、残代金、住宅ローン有無、契約希望日、(実測清算有無、引渡に関すること、その他)となります。

 

ここでは、購入価格、手付金、残代金、住宅ローンの有無を記載してまいります。

 

購入価格は、●●円だったら買いたいという希望を伝えることになります。購入の申込書に記載した後からもっと値段を下げてほしいという主張は、通らないことが多かったり売主様の心証を悪くすることがありますので気を付けてください。

 

手付金は、契約時に支払う金銭で契約後に契約キャンセルをした場合には戻ってこないお金になります。相場は、購入価格の5%~10%程度になります。家計の状況を把握して金額を決める必要があります。

 

残代金は、購入価格から手付金を差引いた金額になります。決済時に支払うお金ですので、それまでに準備しておく必要があります。住宅ローンの実行のタイミングを事前に確認しておく必要があります。

 

住宅ローン有無は、住宅ローンを利用するかしないかを売主様にお伝えする内容です。住宅ローンを利用する場合には、売買契約の前に借入ができるかどうか金融機関に確認しておく必要があります。また、住宅価格だけでなく、諸費用やリフォーム代金を合わせて借りる場合にはそのことについても記載しておきます。

 

契約希望日は、売主様、買主様の条件がまとまった後に決定されますが、事前に伝えておくとその後の流れがスムーズに進みやすくなります。お日柄を機にされる場合は、事前に六曜(ろくよう・りくよう)を調べておくことをお勧めいたします。
六曜は、先勝、友引、先負、仏滅、大安、赤口の6つになります。意味は、諸説ありますのでご興味のあるかたは調べてみてください。

住宅購入の流れ(3現地の確認、広さ、水回り、通風、採光、眺望、設備など)

現地の確認時における動線について説明させていただきましたが、動線以外にも現地で建物を見ていただくポイントがございますので、ここで記載いたします。

 

建物の広さ、水回り、通風、採光、眺望、設備などになります。

 

広さは、各居室の大きさや形などの使い勝手を確認していただく必要があります。現在の住まいから家具などを持っていく場合には、事前に家具や荷物の大きさを測っておいておさまりがどうかを現地でイメージを付けることが必要になります。

 

水回りは、使いやすい位置にあるかどうかを確認します。後で変更する場合には、大きなお金がかかることもあります。また、マンションでは給排水位置の制約があったりして変更できない場合もあります。

 

通風は、実際の風の通りを確認いたします。風の通り方次第で、夏や冬の暖房光熱費も変わってきます。また、室内干しの季節にはどの部屋がいいのか、北側の部屋は結露しやすくなりますので自然換気だけで大丈夫そうかなど確認していただきます。

 

採光は、各部屋の光の入り方を確認します。特に家族でよく使うリビングダイニングなどは、昼間の時間帯が自然光だけでいいのかそれとも照明を必要とするのかを確認します。

 

眺望は、南側を確認するようにします。前面棟による圧迫感はどうか。また、前面棟がない場合でも広い空地などがある場合には、将来マンションが建って眺望が望めなくなる場合もあります。

 

設備は、間取図やパンフレットではわかりにくい場合もありますので現地でどんなものがついているか確認します。見ていただくポイントは、本当にその設備が必要かどうかを検討していただくことが必要です。どんな設備があったらいいか、どんな設備が必要かを事前に検討してから現地の確認に臨むようにしてください。

 

チラシやパンフレットで確認できることは、事前にしっかり確認をして家族の希望条件を洗い出して現地確認で漏れがないように確認することが納得の住宅選びには、かかせません。

住宅購入の流れ(3現地の確認、動線について)

現地にて実際の住宅や敷地をどんな視点で見ていくのかを考えていきます。
建物については、初めに考えていただくのは動線になります。

 

動線とは、人間が建物で生活するうえで日々の行動を線上に表したものになります。
例えば、朝起きて顔を洗って、朝食をとって、玄関から出ていくまでの動きなどになります。生活していく上では、上記以外にも多くの動きがありますがこの動きが生活上動きやすいかそれとも煩わしいかを確認していただくのが動線になります。

 

動線には、大きく3つあります。生活動線、家事動線、来客動線

 

生活動線は、日常生活における人の動きを表した線です。朝起きてから外出するまでの動きや帰宅してから就寝するまでの動きなどになります。

 

家事動線は、文字通り家事をするときの動きを表した線です。家族のご飯を作ってから洗い物を終えるまでの動き、洗濯や掃除などをするときの動きなどになります。洗濯に関しては、例えば、1階で洗濯機を回して洗濯物を1階で干すことができるのか、2階までもっていって干さなければならないのかを動線で検討していただくと家事が行いやすいか煩わしいかが見えてきます。

 

来客動線は、お客様が来てから帰るまでの動きを表した線になります。お客様が来られた時にどの部屋に通すのかを決めたり、見られたくない部分が見えてしまわないかを検討します。良く聞くのは、キッチンなどが見られたくないとういう声があったりします。

 

動線は、間取図上でも確認できますので現地に行く前に家族で日々の動きを確認しておくことをお勧めいたします。間取によって動線は、大きく変わりますので色々な間取に触れて実際に色鉛筆などで書き込んでおくと後で見直した時にどんな間取が家族の好みに合うのかよくわかります。

 

現地の確認に出掛ける際は、ぜひ動線を書き込んだ間取図を持って思った通りの動きができるかどうかを確認するようにしてください。

 

動線以外にも、広さ、水回り、通風、採光、眺望などがあります。こちらは、別の記事で記載させていただきますので、ぜひそちらもご覧ください。

住宅購入の流れ(2情報収集)

住宅購入時の情報収集の方法について考えていきます。
ここでの情報収集の方法は、住宅というものに対する考え方をまとめます。
住宅についての情報の多くは、インターネットや情報誌、チラシなどで集めることができます。
情報収集の段階では、1購入計画で検討した内容をもとに情報を集めるようにいたします。
ここで大事なのは、なるべく多くの情報を見るようにしていただくことです。

 

では、見ていただくポイントですが、以下のよう項目を中心に見ていただくようにいたします。

 

地域:住みたい街が決まっている場合には、物件だけでなく地域に関する情報も検討するようにいたします。(例えば、買い物施設や病院、銀行などの生活利便施設がどのあたりにあるのかなどを確認していただきます。)

 

価格帯:希望地域周辺での販売価格の確認。自分たちの予算に見合う住宅が販売されているかどうか。また、築年数による主な価格帯を把握していただくようにいたします。
価格帯を検討した結果、購入計画で検討した住宅の種類を変更したり地域の見直しを行うようにいたします。
大切なのは、相場観を養っていただくことです。

 

供給:希望地域周辺でどのくらい販売中の住宅があるのかを確認します。時期によっては、販売状況のムラが出ることもあります。特に大型新築マンションの販売や区画整理などが行われた場合には、たくさんの住宅が市場に供給されます。その結果によっては、価格帯に影響を及ぼす場合もあります。地域によっては、希望しているような間取や広さが得られないこともあります。その場合には、周辺地域も含めて供給状況を確認するようにしてください。

 

注意していただくことは、情報は常に変わることを意識していただくことと、住宅を探し始めのうちは希望条件を絞りすぎないようにして多くの情報に触れるようにしてください。

住宅購入の流れ(全体の流れと1購入計画)

住宅の購入には、やらなければならないことこも時間もたくさん必要になってきます。
ここでは、購入に至るまでの流れを説明させていただきます。

全体のながれは、1購入計画、2情報収集、3現地の確認、4購入の申込(住宅ローン事前審査)、5契約条件の調整、6重要事項の説明・契約書調印、7住宅ローン申込、8決済・引渡となります。今回は、1購入計画について説明させていただきます。

1.購入計画
住宅を買おうと思ったら色々と事前に計画を立てておくことが必要になります。
①お金に関すること
②住宅に関すること
ここでは、住宅に関することを書いていきます。
住宅は、大きく3つの種類に分けることができます。

・マンション
メリット、出入りがカギ一つでできることや共用部分の管理は、管理会社が行ってくれる。割と立地のいいことが多い。
デメリットは、管理費や修繕積立金(修繕積立基金)、駐車場代などのコストがかかってくること。音に気を使うこと、リフォームなどの利用に関する制限があることなどがあげられます。

・戸建
メリット、駐車場代や管理費がかからない。マンションより音の問題が少ない。将来自由にリフォームや建て替えができる。
デメリット、利便性やセキュリティーが低いことがある。自ら修繕を行う内容や時期を決定しなければならない。

・土地
メリット、好きな住宅を建てることができる。住宅として使用しなくなった場合に土地の有効活用をすることができる。
デメリット、購入費用が高くつく(土地購入と建物購入を別々に行うため)場合がある。完成後のイメージが付きづらい。

大きく分けると上記のようなメリット、デメリットに分かれます。何をどのように選ぶかは、今後のご家族のライフプランやライフスタイルなどを考慮して十分に話し合うことが必要になります。

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