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住宅ローン ~ 団体信用生命保険 ~

■住宅ローン ~ 団体信用生命保険 ~

 

皆さん、住宅ローンを借りた際に入る団体信用生命保険という保険があるのをご存知でしょうか。

 

少し前の話になりますが、

銀行に住宅ローンの相談などをしているというお客様から「銀行で保険の勧誘を受けているんですが、どうしたらいいですか」という質問をいただきました。それが、この団体信用生命保険でした。

 

家を買う、住宅ローンを借りるのは人生に一度という人がほとんど。そりゃあ、知らないことも色々と出てきますよね。

 

というわけで、本日は団体信用生命保険についてご紹介します。

 

この団体信用生命保険というのは、「団信(だんしん)」と呼ばれたりもしている、多くの住宅ローンで借入の際に加入が条件になっている保険のことです。

 

保険ですから、その保障内容はどうかというと、基本住宅ローン債務の免除。つまり、一定の状態に達した際に、その後の住宅ローンの支払いが不要になり、家の所有権も残るということ。

 

その一定の状態というのは、基本「死亡時」「高度障害時」

 

具体例で言うなら、ある家族が住宅を購入し、その費用を返済期間が35年の住宅ローンで借りたとします。そして、その住宅ローン借入をした契約者である世帯主のお父さんが一年後に亡くなったとすると、残りの返済期間34年はもう住宅ローンの返済をする必要はなくなり、家は家族の持ち家になるということです。

 

ただ留意点としては、上記で「基本」と書いたこと。

 

どういうことかというと、「高度障害時」でも一部の障害状態は保障の対象外となるケースや、三大疾病時まで保障対象とする団信では住宅ローンの債務免除ではなく、該当期間の返済が免除になるケースもあるためです。

 

つまり、単に金利だけで住宅ローンを判断するのではなく、団信の保障内容もしっかり見て、判断が必要ということですね。

 

 

 

セミナー「これで安心!住宅ローンの上手な選び方」の講師を務めます!!

■セミナー「これで安心!住宅ローンの上手な選び方」の講師を務めます!!

 

今週末に住宅金融支援機構主催「フラット35全国一斉相談会」があるのですが、日曜日(7月2日)の名古屋会場にて相談員&セミナー講師を担当します。

 

一日会場にいますので、住宅資金計画や住宅ローンの相談をご希望の方は是非お越しください。

 

なお、セミナーは午前と午後に開催されますが、私の担当は午後になります。

 

詳細は以下の住宅金融支援機構さんの全国一斉相談会名古屋会場のご案内をご覧ください。

http://www.flat35.com/isseisodan/tokai_01.html

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住宅ローン ~借入金額による差異~

■住宅ローン ~借入金額による差異~

 

住宅ローンの返済総額が左右する3つのポイントとして、以前のこちらのブログ記事でもお伝えした通り、「借入金額」「借入期間」「返済方法」があります。

 

「借入期間」と「返済方法」については、既にお伝えしましたので、本日は「借入金額」について考え方などのポイントをお話ししたいと思います。

 

まず例で考えたいのですが、3,500万円の住宅を購入した場合に、借入額3,500万円(頭金がなし)、借入額2,500万円(頭金1,000万円)、借入額1,500万円(頭金2,000万円)で比べてみましょう。住宅ローンの前提条件としては、借入期間35年、全期間固定金利1%、元利均等返済としています。

借入額による差

ご覧いただいた通り、3,500万円の借入と1,500万円の借入を比較すると、頭金を含めた総返済額の差異は約372万円。

 

同じ3,500万円の住宅を買うのに、借入金額によって総返済額に大きな差異を生むことになります

 

この差異は金利の影響を大きく受けるのですが、金利を2%で3,500万円の借入と1,500万円の借入時の頭金を含めた総返済額の差異を試算してみると、その差は約783万円となり、驚かされます。

 

住宅ローン借入時は、頭金と借入額をいくらにするか、しっかりと検討いただきたいと思います。

 

また、住宅ローンの借入額を決める際には、住宅ローン控除を踏まえ、手元に資金を置いておく方もいらっしゃいます。

 

住宅ローン控除で年末残高の1%(上限あり)の所得税が戻ってきますので、昨今の住宅ローンの低金利な状況を踏まえての判断ですね。

 

ただし、そもそもの所得税などをいくら納めているかの確認をお忘れなく。

 

あくまでも納めた税金が戻ってきますので、納税額が少ない確定拠出年金ふるさと納税などで既に納めている税金がほとんど戻ってくる状況にある方は、住宅ローン控除があまり活用できなかったり、活用する意味すらなくなることもあり得ますので。

 

最後に、そもそも頭金があまり用意できていない・・・という方は、ご両親等に事前に相談することをお勧めします。

 

というのは、住宅取得時に親や祖父母(直系尊属)から贈与を受けた際に、一定の要件を満たせば、以下の金額までだと非課税で贈与を受けられるからです。

住宅資金贈与

この非課税の制度は、住宅取得に贈与を受け、その資金を住宅取得に充てることが要件としてあります。

 

住宅取得後に贈与を数百万円受け、こちらの非課税制度は使えず、贈与税の対象になったという話も聞きますので、ご注意を。

 

※関連ブログ記事

住宅ローンの総返済額を左右する“金利”以外のこの3つ!!

住宅ローン ~借入期間による違いと考え方~

住宅ローン ~2つの返済方法の違いを知る~

 

住宅ローン ~2つの返済方法の違いを知る~

■住宅ローン ~2つの返済方法の違いを知る~

 

住宅資金計画&住宅ローンを相談を主に担当している名古屋のファイナンシャルプランナー・廣江淳哉です。

 

本日は住宅ローンの“返済方法”についてお話します。

 

住宅ローンの返済方法には、“元金均等返済”“元利均等返済”の2種類があるのはご存知でしょうか。

似たような名称ですが、よくよく見ていただくと2文字目の漢字が違います。

 

イメージでお伝えするなら以下の画像のようになります。

返済方法2

元金均等返済(左)は文字通り、元金均等に返済していきます。

よって、借入当初は借入残金が多いため支払う利息が多いことから毎月の返済額も多くなり、返済が進んで借入残金が減っていくことで、毎月の返済額も少なくなっていきます。

 

一方、元利均等返済(右)は毎月の返済額が借入期間中一定となるような返済方法です。

当然ながら、借入当初は借入残金が多いため支払う利息が多いことから、毎月の返済額に占める元金部分が少なく借入残金の減少が遅くなってしまいます。

 

以上の仕組みから、それぞれの返済方法の特徴をまとめると、以下のようになります。

 

元金均等返済 : 借入残金の減少が早いことから、元利均等返済より総返済額(合計の返済額)は少なくなる

しかし、借入当初の毎月返済額は、元利均等返済より多くなる

 

元利均等返済 : 当初の毎月返済額は元金均等返済より少なくなるものの、総返済額は元金均等返済より多くなる

 

毎月返済額ならびに総返済額の差は借入金額や借入期間によっても異なりますし、金利による影響も大きくあります

よって、今回は金利に着目し、住宅ローンを3,000万円借りた場合に、金利が1%・2%・3%だった場合で、それぞれの返済方法による違いを試算してみました。

なお、その他の借入条件は返済期間35年、全期間固定金利、ボーナス返済なしとします。

 

【金利3%】

元金均等返済 : 総返済額 約4,579万円    / 第1回目の返済額  146,428円

元利均等返済 : 総返済額 約4,849万円  / 毎月の返済額     115,455円

差額  約270万円       差額       30,973円

 

【金利2%】

元金均等返済 : 総返済額 約4,052万円    / 第1回目の返済額  121,428円

元利均等返済 : 総返済額 約4,174万円  / 毎月の返済額     99,378円

差額  約122万円       差額       22,050円

 

【金利1%】

元金均等返済 : 総返済額 約3,526万円    / 第1回目の返済額   96,428円

元利均等返済 : 総返済額 約3,557万円  / 毎月の返済額     84,685円

差額   約31万円       差額        11,743円

 

今月(平成29年5月)のフラット35の最頻金利(返済期間21年以上、融資率9割以下)が1.06%ですので、仮に3,000万円を35年返済(ボーナス返済なし)で借りたとすると、一番下の1%での試算に近い状況になりますね。約30万円の総返済額の差借入当初における1万円ほどの返済額の差どう捉えるか・・・ですね。

住宅ローン ~借入期間による違いと考え方~

■住宅ローン ~借入期間による違いと考え方~

 

前回のブログ「住宅ローンの総返済額を左右する“金利”以外のこの3つ!!」でお話した借入期間(返済期間)について本日はご説明します。

 

住宅ローンを既に借りている人に「何年ローンですか」と聞くと、私の感覚では半分以上の方から「35年です」とお返事をいただくように思います。

なぜ35年の借入期間で住宅ローンを借りている人が多いかと言うと、金融機関の担当者に「35年ローン」を勧められるからだと推測しています・・・。

 

では、なぜ「35年ローン」が勧められるか・・・それは、毎月の返済額が少なくなるからです。

 

例えば、住宅ローンを3,000万円借り、全期間固定金利1.56%、元利均等返済で借り、借入期間が25年と35年の場合で毎月返済額(ボーナス返済なし)を見てみると以下のようになります。

 

借入期間25年:120,828円

借入期間35年:92,739円

 

こう比べると、借入期間35年の方が毎月3万円ほど返済額が少なく、現在のお家賃と同じぐらいなので、借入期間35年の方がいいかなと感じる方も多いように思います。

 

しかし、しっかりと考えてほしいのが住宅ローンの返済を終えた際の総返済額はどうなるかということ。上記の例で見てみると以下のようになります。

 

借入期間25年:約3,625万円

借入期間35年:約3,895万円

 

返済期間25年の方が270万円ほど少なくなります。

 

なぜかというと、借入期間が短い方が金利の支払い(利息を払う)期間が短い、つまり少なくて済むため、合計の総返済額は少なくなるということです。

 

つまり、住宅ローンを借りる際は借入期間をしっかり考える必要があるということです。

 

借入期間を決める際は、総返済額を考えると返済期間は短い方がいいが、返済期間が短くなると毎月の返済額は多くなるため、現在そして今後の家計状況を踏まえ、毎月いくらまでなら返していけるのかを見極めて可能な範囲で借入期間を短くするというのがポイントになります。

住宅ローンの総返済額を左右する“金利”以外のこの3つ!!

■住宅ローンの総返済額を左右する“金利”以外のこの3つ!!

 

住宅ローンを組む際に、多くの人は“金利”を気にすると思います。

 

変動金利にするのか、固定金利にするのか・・・。

はたまた、A銀行の金利は〇〇%だけで、他の銀行はどうだろうか・・・などなど。

 

確かに、住宅ローンをどこで借りるかを決める際に、“金利”は重要なポイントになります。

 

しかし、住宅ローンを組み際には、金利以外にも考えておくべきことが3つあり、それが非常に重要です。

それは、「借入金額」「借入期間」「返済方法」の3つです。

 

仮に3,600万円の住宅を購入し、

金利は平成29年3月のフラット35の金利を参考に全期間固定金利1.56%とした場合に、

「借入金額」「借入期間」「返済方法」の3つが異なるだけでどれだけ合計の返済額が異なるか試算してみました。

 

【ケースA】

借入金額:2,600万円(頭金1,000万円)

借入期間:20年

返済方法:元金均等返済

 

【ケースB】

借入金額:3,600万円(頭金なし)

借入期間:35年

返済方法:元利均等返済

 

ケースA住宅ローンの合計返済額が約3,007万円で、頭金が1,000万円なので、合わせて約4,007万円となります。

一方、ケースBは頭金はなしのいわゆるフルローンで、住宅ローンの合計返済額が約4,674万円となります。

 

金利は同じでも「借入金額」「借入期間」「返済方法」が違うだけで、同じ3,600万円の家を買うのにかかる費用の差が・・・ナント約669万円!!

これは大きな金額ですよね。

 

今後、こちらのブログでも住宅ローンを組む際の「金利」を含め、「借入金額」「借入期間」「返済方法」についてもお伝えしたいと思います。

 

そして最後に少し宣伝になりますが、我々の“住まいるプラン”は、住宅メーカーなどから紹介料はもらっていないため、お客様からの相談料のみで運営しています。そのため、ご相談は有料(現在ならオープニングキャンペーンで50%offの15万円)となりますが、今回の住宅ローンの組み方だけでも十分にご相談いただく価値をご提供できると思いますし、それ以外にも様々なサービスを通して、人生最大の買い物である住宅購入に“安心”と“納得”をお届けしています!!

 

初回相談は無料ですので、サービス内容を含め、お気軽にお問合せください。

住宅購入の流れ(4住宅ローン事前審査)

住宅ローン事前審査は、購入の申込時に行うことが割と多くなります。
ただ、もっと早い段階で住宅ローン事前審査をしたり金融機関に住宅ローンの相談をしておくことをお勧めいたします。

 

住宅ローンの事前審査は、実際の借入を行う前に希望の金額が借りられるかどうかを見極めることです。状況によっては、5,000万円借りたいと希望しても4,000万円しか借りられないこともあります。そういった場合には、購入計画自体の見直しが必要になりますので、早めに行っておくことをお勧めいたします。

 

住宅ローン事前審査でのポイントは、2つあります。借入をする人に関することと物件自体に関することです。

 

借入をする人に関することは、返済比率が審査されます。返済比率とは毎年の返済額が年間収入の何%を占めているのかということです。この値が高すぎる場合には、借入を行うことができなかったり、借入額が減額されたりします。返済比率については、民間金融機関による違いや借入を行う人の職業などによっても違いが出てまいります。また、他にも借入がある場合(自動車や教育に関するローン)には、他の借入の一括返済を求められたり、返済比率に上乗せされる場合がありますので、注意が必要です。
他にも、借入時の年齢や完済時(最終返済時)の年齢などが金融機関の条件に適合しているかどうかも審査されます。

 

物件自体に関することは、担保評価(市場で売却した場合の金額)が審査されます。これは、借入を行っている人がもし途中で住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合に、住宅を売却して住宅ローンの返済資金に充てるためです。そのため、住宅ローンの対象になる住宅が市場でどのくらいの需要があっていくら位なら売却できるのかを審査します。
住宅の間取りや築年数によっては、担保評価が低くなり希望通りの借入ができない場合があります。

 

住宅購入が決まってから慌てることの内容に早めの事前審査をお勧めいたします。
また、希望する金融機関を3つくらい目星をつけて置きそれぞれで事前審査をしておけば安心感が増えることにつながります。

【ご質問より】賃貸付住宅を購入し、フラット35を利用したいんだけど・・・。

お客様よりこんなご質問をいただきました。

 

「賃貸付住宅を購入し、フラット35を利用したいんだけど・・・。」

 

具体的にお話を伺うと、「5階建の建物で、最上階に住み、1~4階は部分は賃貸に出したい」とのことでした。

 

結論から言いますと、フラット35は利用できますが、居住部分のみとなり、賃貸部分はアパートローンなどを利用する必要があります。

 

ちなみに、今回のご相談者が検討されているような居住部分と非居住部分が行き来できない完全に独立している建物を併存住宅と言い、居住部分と非居住部分が行き来できて一体となっているような建物(例:店舗・事務所兼住宅)を併用住宅と言います。

 

住宅金融支援機構さんにも確認をしましたが、併存住宅でも併用住宅でもフラット35で借入ができるのは居住部分のみとなること、そして併用住宅の場合は居住部分が1/2以上ないといけないなどの融資要件には注意が必要ですね。

 

住宅ローン、いくら借りられるか!?

ファイナンシャルプランナーとして住宅ローンの相談を受けた際に、よく聞かれるのがこの質問。

 

「私たち、いくら借りられますか?」

 

この質問には、源泉徴収票などの年収が分かるものと、車のローンなどの他の借り入れ状況が分かるものがあれば、答えられます。

 

しかし、求められているのは、「いくらだったら返していけるか」ということが実は多いんです。

 

つまり、今後の家計収入の見通しと、教育費などの予想される家計支出とのバランスを考えて、いくらなら安心して返していけるかということです。

 

となりますと、今後の家計支出(教育費や自動車関連費用、旅行・レジャー費用などなど)の予測が重要になり、諸々の家計支出を想定した家計の将来設計書(ライフプラン)を作成することで、住宅に掛けられる費用(生涯の住宅予算)決まります。

 

そして、その生涯の住宅予算から維持管理費(固定資産税や管理費など)、リフォーム、家電買い替え、火災保険費用等を差し引けば、住宅取得、すなわち住宅ローンの返済に掛けられる金額が分かり、それを持って住宅購入額が逆算して弾き出せるということになります。

 

ということで、安心した住宅資金計画には、まずは家計の将来設計書と呼ばれる“ライフプラン”作成からということになります。

 

住まいるプランでは、あなたらしい住生活のために、納得の住まい選び・安心の資金計画をサポートします!!

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