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住みたいまちの考え方

住む町どうやって決めますか?

住宅購入を考えたときにどんな家や間取りに住みたいかを皆さん考えられることだと思います。
また、あわせてどんな街でどんな暮らしがしたいかも考えられることだと思います。
例えば、通勤や通学を考えて、●●沿線沿いや駅徒歩●●分、子供の転校などを考えて●●学区や普段の生活を考えてスーパー、病院、銀行などの利便施設の充実などを検討されることだと思います。

上記のような街づくりには、行政サイドの規制がかかわってくることがほとんどす。

そこで、今回は街の雰囲気を行政の規制から考えていくことにします。
街づくりには、大きく市街化区域と市街化調整区域に分かれます。この2つで実際に土地を購入して家を建てるのは多くの場合が市街化区域になります。
市街化区域の中でも7つの住居系地域、2つの商業系地域、3つの工業系地域に分かれます。

街のイメージとしては、表のようになります。

用途地域図

住宅は購入して終わりではなくあくまで新生活のスタートになります。将来、町がどう変わっていくのかの指針にもなりますので、用途地域の内容にも配慮していただくことが必要になります。

売買契約後も忙しい!?

売買契約を結んだ後にすること
売買契約を締結しましたら決済(売買契約に基づき残りの代金を支払い不動産の名義を買主に移す行為)までに買主がしなければならないことがあります。

住宅ローンを利用される場合であれば、金融機関での住宅ローンの正式申込やローンの契約などをしていただきます。住宅ローンの申込や契約に関しては、役所で必要書類をそろえることや金融機関に出向くことなど時間を取られることがあります。
住宅ローンは、正式申込みをした後に申込結果が出ます。申込結果が出た後に(後日)ローンの契約となります。

実際に融資が行われるのは、決済日になります。

ちなみに住宅ローン金利は、実行時の金利が適用されます。(購入した不動産が買主の名義になる日の金利が適用)売買契約から名義変更まで期間が長くなる場合は、金利動向にも注意を払う必要があります。

また、土地を購入して注文住宅を建てる場合には、ハウスメーカーや工務店との間で事前に請負契約を結んでおくことが求められます。(住宅ローンを利用する場合)

売主、買主共に準備が整いましたら、決済日を決めます。決済日は法務局(不動産の名義変更を担当する役所)、金融機関の関係で平日に行われます。
決済当日は、住宅ローンを利用する金融機関で売主、買主、司法書士(不動産の名義変更などを担当する人)立会いの下行われます。金融機関の込み具合によっては、融資実行などで多くの時間がかかる場合があります。
当日は、時間に余裕を持って行動していただくとよろしいでしょう。

契約後も期日までに行わなければならなことが多くありますので、金融機関や不動産業者などと連携してスケジュール管理をしていただくことが必要になります。

マンションの結露に悩む・・

今年も結露の季節になりました。

毎朝毎日毎日拭き取ったり、めんどくさいからほっておいたりと

様々なのではないでしょうか?

でもカビなどは水分のある所に発生します。

カビはまたさまざまな弊害を及ぼします。

お子さんが咳き込んでいるのを見たら、カビを疑ったほうが

いいかもしれません。

 

鉄筋コンクリート造のマンションは、特に結露被害が多いですね。

最近は断熱性の高い建物も出てきましたが、まだまだ多いかと

思います。そもそも結露は防げないのでしょうか?

 

結論から言いますと、熱移動の三原則と結露発生の仕組みを知れば

防ぐことはできます。新築、改築、改装いずれもできます。

大切なことは、一番影響力のある「輻射熱」対策なのです。

 

 

 

住宅ローン ~ 団体信用生命保険 ~

■住宅ローン ~ 団体信用生命保険 ~

 

皆さん、住宅ローンを借りた際に入る団体信用生命保険という保険があるのをご存知でしょうか。

 

少し前の話になりますが、

銀行に住宅ローンの相談などをしているというお客様から「銀行で保険の勧誘を受けているんですが、どうしたらいいですか」という質問をいただきました。それが、この団体信用生命保険でした。

 

家を買う、住宅ローンを借りるのは人生に一度という人がほとんど。そりゃあ、知らないことも色々と出てきますよね。

 

というわけで、本日は団体信用生命保険についてご紹介します。

 

この団体信用生命保険というのは、「団信(だんしん)」と呼ばれたりもしている、多くの住宅ローンで借入の際に加入が条件になっている保険のことです。

 

保険ですから、その保障内容はどうかというと、基本住宅ローン債務の免除。つまり、一定の状態に達した際に、その後の住宅ローンの支払いが不要になり、家の所有権も残るということ。

 

その一定の状態というのは、基本「死亡時」「高度障害時」

 

具体例で言うなら、ある家族が住宅を購入し、その費用を返済期間が35年の住宅ローンで借りたとします。そして、その住宅ローン借入をした契約者である世帯主のお父さんが一年後に亡くなったとすると、残りの返済期間34年はもう住宅ローンの返済をする必要はなくなり、家は家族の持ち家になるということです。

 

ただ留意点としては、上記で「基本」と書いたこと。

 

どういうことかというと、「高度障害時」でも一部の障害状態は保障の対象外となるケースや、三大疾病時まで保障対象とする団信では住宅ローンの債務免除ではなく、該当期間の返済が免除になるケースもあるためです。

 

つまり、単に金利だけで住宅ローンを判断するのではなく、団信の保障内容もしっかり見て、判断が必要ということですね。

 

 

 

住宅購入の流れ(5契約条件の調整)

住宅購入の流れの契約条件の調整を見てまいります。
この調整は4購入の申込で色々と出した要望や条件を不動産業者を通じて売主様と交渉する作業になります。

気を付けていただくことは、購入申込書で記載した内容通りに進まなかった場合の措置をどのようにするかということになります。購入申込書はあくまでも買主様の希望条件を提示しただけのことになりますので、すべてが通るとは限りません。

例えば、以下のようなことで再度交渉が必要になることがあります。
購入価格:購入希望価格より高く購入してほしいとの要望が出ることがあります。
手付金:金額を上積みしてほしいとの要望が出ることがあります。
住宅ローン:ローン金額によっては、売主が不安になることもあります。(特に物件価格以上にローンを組む場合など)
瑕疵担保:瑕疵担保免責で現状有姿としての売買。平たく言いますと現在の見たままの状況で、購入してくださいね。後から、故障や不具合があっても売主は責任を取りませんよという条件が付くことがあります。
また、瑕疵担保免責でなくとも売主が瑕疵担保責任を負う期間がどの程度(例えば、引渡から1ヶ月などの期間があるのかどうか)、負う箇所はどこなのか(例えば主要構造部や水まわり、雨水の侵入を防止する箇所だけに限定されることもあります。)
ただし、新築住宅や売主が不動産業者の場合には法律上の瑕疵担保責任を付けなければいけないことになっております。

上記以外にも契約解除に関する条件や引渡に関する条件が付くことがありますので、十分確認することが必要です。

大事なことは、事前に条件が通らなかった場合にどのように対処するのかを検討しておくことになります。

セミナー「これで安心!住宅ローンの上手な選び方」の講師を務めます!!

■セミナー「これで安心!住宅ローンの上手な選び方」の講師を務めます!!

 

今週末に住宅金融支援機構主催「フラット35全国一斉相談会」があるのですが、日曜日(7月2日)の名古屋会場にて相談員&セミナー講師を担当します。

 

一日会場にいますので、住宅資金計画や住宅ローンの相談をご希望の方は是非お越しください。

 

なお、セミナーは午前と午後に開催されますが、私の担当は午後になります。

 

詳細は以下の住宅金融支援機構さんの全国一斉相談会名古屋会場のご案内をご覧ください。

http://www.flat35.com/isseisodan/tokai_01.html

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住宅ローン ~借入金額による差異~

■住宅ローン ~借入金額による差異~

 

住宅ローンの返済総額が左右する3つのポイントとして、以前のこちらのブログ記事でもお伝えした通り、「借入金額」「借入期間」「返済方法」があります。

 

「借入期間」と「返済方法」については、既にお伝えしましたので、本日は「借入金額」について考え方などのポイントをお話ししたいと思います。

 

まず例で考えたいのですが、3,500万円の住宅を購入した場合に、借入額3,500万円(頭金がなし)、借入額2,500万円(頭金1,000万円)、借入額1,500万円(頭金2,000万円)で比べてみましょう。住宅ローンの前提条件としては、借入期間35年、全期間固定金利1%、元利均等返済としています。

借入額による差

ご覧いただいた通り、3,500万円の借入と1,500万円の借入を比較すると、頭金を含めた総返済額の差異は約372万円。

 

同じ3,500万円の住宅を買うのに、借入金額によって総返済額に大きな差異を生むことになります

 

この差異は金利の影響を大きく受けるのですが、金利を2%で3,500万円の借入と1,500万円の借入時の頭金を含めた総返済額の差異を試算してみると、その差は約783万円となり、驚かされます。

 

住宅ローン借入時は、頭金と借入額をいくらにするか、しっかりと検討いただきたいと思います。

 

また、住宅ローンの借入額を決める際には、住宅ローン控除を踏まえ、手元に資金を置いておく方もいらっしゃいます。

 

住宅ローン控除で年末残高の1%(上限あり)の所得税が戻ってきますので、昨今の住宅ローンの低金利な状況を踏まえての判断ですね。

 

ただし、そもそもの所得税などをいくら納めているかの確認をお忘れなく。

 

あくまでも納めた税金が戻ってきますので、納税額が少ない確定拠出年金ふるさと納税などで既に納めている税金がほとんど戻ってくる状況にある方は、住宅ローン控除があまり活用できなかったり、活用する意味すらなくなることもあり得ますので。

 

最後に、そもそも頭金があまり用意できていない・・・という方は、ご両親等に事前に相談することをお勧めします。

 

というのは、住宅取得時に親や祖父母(直系尊属)から贈与を受けた際に、一定の要件を満たせば、以下の金額までだと非課税で贈与を受けられるからです。

住宅資金贈与

この非課税の制度は、住宅取得に贈与を受け、その資金を住宅取得に充てることが要件としてあります。

 

住宅取得後に贈与を数百万円受け、こちらの非課税制度は使えず、贈与税の対象になったという話も聞きますので、ご注意を。

 

※関連ブログ記事

住宅ローンの総返済額を左右する“金利”以外のこの3つ!!

住宅ローン ~借入期間による違いと考え方~

住宅ローン ~2つの返済方法の違いを知る~

 

輻射をもっと詳しく!

地球上の熱には3種類あると以前説明しましたが

その中で、特に輻射熱が地球上の中で75%を占めています。

その正体は赤外線でした。赤外線にあたると物質は分子レベルで

振動し、摩擦熱が発生します。

 

太陽からふりそそぐのは、熱ではなく、光です。

光の中にはほかに、可視光線や紫外線などが含まれています。

その光に当たるものは、すべからく熱を持ちます。

そして熱を持ったその物質から、さらに熱線=赤外線が発せられます。

その放射された熱線のことを「輻射熱」と呼んでいます。

 

その熱がこの地球上には75%もあるといわれています。

 

輻射熱は従来の蓄熱型の断熱材では、熱移動を遅らせるだけで

阻止することはできません。時間の経過とともに建物内部に

熱線が発せられてきます。よって真夏の場合は、AM10時にもなると

グラスウールなどによる断熱材仕様の建物であれば内部に熱線が

発せられ、その熱線を受けた物質が、さらに熱くなっていき再放射され

暑さを感じるのです。

 

ちなみにその放射熱が熱中症の指標とされ、WBGT(暑熱環境温度)と言われ

5段階で熱ストレスの指針基準が定められています。

環境省 http://www.wbgt.env.go.jp/wbgt.php

 

快適さとはまさに輻射熱から影響される体感温度なのです。

 

 

 

猫と住まう

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猫と住まう家。

猫のためにロフトと階段を設けました。

猫だけでなく人も登れるサイズにしてあります。

猫と人の同居、空間を繋ぐ楽しい階段になりました。

住宅購入時にかかる諸費用

住宅の購入には、売値以外にも様々な費用が掛かってきます。
また、住宅ローンを使うのか現金で購入するかによっても大きく変わってきます。

目安としては、
新築で、物件価格の3%~7%程度 中古(土地だけ購入含む)で、物件価格の6%~10%程度になります。

その中身は、大きく経費と税金に分けられます。(契約関係費用と融資住宅ローン関係費用に分けることもあります。)
この費用が物件価格の3%~10%程度かかってくることになります。

この違いや幅があるのは、例えば、
1.不動産業者の仲介(媒介)手数料がかかるかかからないかの違い。
(新築、中古に限らず媒介の文字が入っていたら手数料が必要になる場合が多いです。)
2.建物がある場合には、築年数により税制の特例が受けられるか受けられないかの違い。
3.建物がある場合には、面積により税制の特例が受けられるか受けられないかの違い。
4.住宅ローンを利用する場合は、金融機関等の費用がかかってきます。
5.個人から購入するか法人又は個人でも不動産業者から購入するかによって消費税などの違いも出てきます。

等々同じ金額の住宅を購入する場合でも購入の仕方によってトータル金額が変わってきますので、費用明細などをいただいて今後の家計に無理がないかしっかりとご確認下さい。

また、購入時の諸費用とは別に考えておかなければならない費用が、引越、リフォームや増改築、ハウスクリーニング、家具・家電・インテリア購入代金などになります。
このあたりの費用は、不動産業者の見積に入っていることはほとんどありませんので注意していただく必要があります。

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